皆さん、こんにちは。神奈川県横浜市磯子区を拠点に、神奈川県・東京都内・千葉県・埼玉県・茨城県などで解体工事一式を手掛けている株式会社ワンツースリーです。
日本では、年々増え続ける空き家が大きな問題になっています。一方、とある調査によると、空き家所有者の約6割は活用を望んでいるものの、4割強が何もしていないという実情が判明しています。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000024.000038064.html
空き家を放置するとさまざまなトラブルの原因になり、法的な責任も生じるため、積極的に活用するのがおすすめです。ここでは、空き家が増えている原因や放置すると生じるリスク、活用の方法について解説します。
■そもそも、なぜ空き家が増えているのか？
家は人生で最も高い買い物であり、土地も含めて大切な資産でもあります。それにもかかわらず、なぜ誰も住んでいない家＝空き家が増えているのでしょうか？ 主な原因としては以下の2つが挙げられます。
・高齢化
空き家が増加している最も根本的な要因は、日本の高齢化です。最初は家族で暮らしていた家も、子供が独立すると夫婦2人だけになり、やがて夫婦の一方が他界すれば一人暮らしになります。
高齢者が広い家で一人暮らしをするのは大変なので、家を出て子供との同居を選んだり、施設に移り住んだりするケースはよくあります。また、長期間入院したり、家を相続する人がいないまま他界したりすることもあるでしょう。
いずれの場合でも、もともと住んでいた家は空き家になってしまいます。子供が相続して実家に住めば……と思うかもしれませんが、すでに遠くに住んでいる場合も多く、そう簡単にはいきません。
日本の高齢化に歯止めがかからない以上、今後も空き家は増加していくと考えられます。増え続ける空き家への対応は、日本にとって大きな課題となっています。
・負動産問題・コスト問題
空き家所有者の中には、空き家の売却や貸し出しによって売却益や家賃収入を得たいと考えている方も大勢いらっしゃいます。しかし、買い手/借り手が見つからないために、空き家のまま保有し続けているというケースは少なくありません。
このように、売ることも貸すこともできないまま、維持管理の費用や手間ばかりがかかっている不動産は、俗に「負動産」と呼ばれています。読んで字の如く、マイナスの価値しかない不動産というわけです。
また、空き家の解体処分やリフォームによる活用を考えているものの、コストがかかるため断念している方もいらっしゃいます。こういった「負動産化問題」や活用コストの問題も、空き家の増加を招いている大きな要因です。
■空き家を放置すると起こる問題
空き家の所有者の中には「別に困るわけではないから」と、空き家を放置している方も多いと思われます。しかし、空き家を放置するとさまざまな問題が発生することをご存じでしょうか？ 空き家の放置によって生じる問題を確認しておきましょう。
・老朽化による事故や倒壊のリスク
空き家は誰も住んでいない状態のため、適切な維持管理が行われず、老朽化が進みやすい傾向にあります。雨漏りによって腐食したり、シロアリの被害にあってボロボロになったりすることもあるでしょう。
そして老朽化した空き家は、それほど強くない地震や台風でも倒壊するおそれがあります。普段でさえ、瓦の落下によって通行人が怪我をしたり、屋根材などが強風で飛ばされて隣の家を破損させたりするかもしれません。
・地域の景観・経済への影響
放置された空き家は汚れや劣化でボロボロになり、時には家自体が見えないほど雑草が伸びます。また、外壁への落書き、ゴミの投げ込みによる悪臭や害虫の発生、野生動物が住み着くことによる鳴き声・糞害といった、厄介な問題が発生することもあるでしょう。
このようなひどい状態の空き家があると、地域の景観は大きく損なわれます。結果として、その地域に住みたいと思う人が減少し、不動産価格に影響することすらあるのです。
・治安の悪化
放置された空き家は、放火や落書きの被害にあうことがしばしばあります。また、不審者や犯罪者が住みついたり、素行の悪い人のたまり場になったりする場合もあり、地域の治安の悪化につながります。
・近隣住民とのトラブル発生の可能性
上述した問題点は、空き家の近隣住民にとっても気分のいい話ではありません。そのため、空き家を放置していると、近隣住民との間にトラブルを抱えてしまう可能性があります。もし空き家の倒壊や火災の延焼によって大きな被害が生じれば、多額の損害賠償を請求されるでしょう。
■空き家の放置は「特定空家」に認定されるリスクも！
上述したような状態になっているにもかかわらず空き家を放置すると、その空き家は行政から「特定空家」に認定される可能性があります。そして、行政からの度重なる改善要請にも従わなかった場合、最終的に罰則を受けるリスクもあるのです。ここでは特定空家について詳しく見ていきましょう。
・特定空家とは？
特定空家とは、「今にも倒壊しそう」「ゴミが放置され悪臭や害虫が発生」「野生動物が住み着いている」「落書き・窓ガラスの破損」といった問題が発生している、状態の悪い空き家のことです。平成27年5月に「空家対策特別措置法」が施行されたことで、条件を満たす空き家を特定空家として認定できるようになりました。
空家対策特別措置法の目的は、空き家の増加によって事故や犯罪が増えたり、景観が損なわれたりするのを防ぐことです。強制力を伴った措置が可能になったため、空き家問題の解決が大きく前進した一方、空き家所有者は注意が必要になっています。
・認定された時の行政処理の流れ
特定空家に認定されると、行政から4段階に分けて改善を要請されます。特定空家に認定された場合の行政処理の流れを順番に見ていきましょう。
①助言
まず行われるのは、空き家管理の改善を求める「助言」です。たとえば、「道路にはみ出している木の枝を除去してください」とか、「崩れ落ちそうな屋根瓦を修復してください」といったアドバイスが、空き家の所有者に対して行われます。
②指導
助言に従わず、近隣住民からの苦情がさらに増えてくると、より強く改善を求める「指導」が行われます。近隣に大きな迷惑をかけているのは確実な状態なので、早急な対応が必要です。
③勧告
指導にも従わない場合は、さらに1段上の要請である「勧告」が行われます。勧告が出されると、いわゆる「住宅用地の特例」が適用されなくなり、固定資産税が6倍になってしまうため注意が必要です。詳しくは後述します。
④命令
勧告を受けても対応しなかった場合は、最終段階として「命令」が下されます。命令にも従わないと、50万円以下の罰金が科されます。
さらに、行政が強制的に空き家を壊し、その費用を所有者に請求する「行政代執行」が行われるため、無視して空き家を所有し続けることはできません。そして、請求された費用を支払えないと、所有する車や不動産などの財産を差し押さえられ、公売にかけられてしまいます。
・特定空家の固定資産税が高くなる理由
特定空家に対する行政処理は、「指導」までなら強制力を伴いません。しかし、第三段階の「勧告」に達すると、強制力を持たせるために固定資産税が6倍になります。この仕組みをもう少し詳しく確認しておきましょう。
そもそも固定資産税とは、土地や建物といった不動産にかかる税金のことです。税額は不動産の固定資産評価額の1.4％で、課税標準額3,000万円の土地なら42万円を、市町村に対して毎年納める必要があります。
しかし、住宅が建っている土地は課税標準額が1/6に減額されるため、納付する固定資産税も1/6になります。これがいわゆる「住宅用地の特例」です。上記の例なら、42万円の1/6の7万円で済みます。
ところが、「勧告」が出された特定空家には、この住宅用地の特例が適用されなくなってしまいます。結果として、固定資産税が6倍になってしまうというわけです。負担が増えるのを防ぐためにも、行政からの改善要請が出されたら、遅くとも「指導」の段階までに対応しましょう。
■多めに税金を払うくらいなら空き家・土地を活用すべき！
空き家を放置して特定空家に認定されてしまうと、いずれ余分な固定資産税を払わなければならなくなってしまいます。そうなるくらいなら、空き家や土地を活用した方がお得です。やり方によっては、継続的に利益を生み出すこともできます。空き家の主な活用法を確認しておきましょう。
・更地にして活用する
再利用が難しい建物の場合は、思い切って解体し更地にしてしまうのがおすすめです。貸し駐車場や貸し土地として活用すれば収入を得られますし、建物の建築費用やメンテナンス費用などもあまりかからないため、取り組みやすいのがメリットといえます。
・リフォームして活用する
空き家をリフォームすれば、所有者自身が居住するために活用できます。また、賃貸物件にして収入を得る場合も、立派にリフォームすれば借り手が見つかりやすくなるでしょう。「思い入れのある家だから、解体や売却はしたくない」という場合におすすめです。
・補助金の活用で負担を少なくできるかも！
空き家を活用する場合は、解体費用やリフォーム費用といったコストがかかります。最初に解説した通り、これらのコストも空き家の活用をためらわせてしまう一因です。
そこで、空き家を活用する時は、自治体の補助金を利用してみましょう。現在は空き家が全国的な問題になっているため、各自治体が空き家の解体・リフォームに使える補助金制度を用意しています。それらを利用すれば、空き家の活用にかかる負担を小さくできるのです。
たとえば、弊社が拠点を置く神奈川県横浜市では、古い木造住宅の解体費用を補助する「住宅除却補助事業」や、地域活性化に向けた空き家の改修費用を補助する「空家の改修等補助金（地域貢献型）」といった制度が用意されています。空き家の活用を検討している時は、まず地元の補助金制度をチェックしてみましょう。
このように、空き家を放置するとさまざまなリスクが生じます。何もせずにいるとリスクがどんどん大きくなるだけですから、早めに対応することが大切です。補助金制度も利用して空き家や土地を活用すれば、持て余していた空き家が利益をもたらしてくれます。まずは、空き家の解体・活用や補助金制度に詳しい専門業者に相談してみましょう。
また、弊社でも補助金申請に必用書類の準備のお手伝いや、着工時期や支払時期など、ご事情を鑑みて柔軟に対応しています。
横浜市内に限りますが、補助金申請の代行もご依頼いただけますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
株式会社ワンツースリーは、建設業許可の中でも「特定建設業許可（特-3）第80722号」を取得している、実績豊富な解体工事業者です。年間180件以上の解体工事を手掛け、幅広い現場に対応しています。
弊社は、解体で使用する車両や重機を自社保有しているのでコスト削減ができ、迅速丁寧に対応できるのが強みです。また、石綿取扱作業従事者をはじめ、解体工事に必要な数々の資格取得者が在籍しています。さらに、解体工事と残置物処理のどちらにも対応可能なので、別の業者に不用品回収を依頼する手間がかかりません。
解体工事とあわせて、残置物の処理をご依頼いただけましたら、割安で承ることが可能です。
さらに、弊社は土地や建物などの不動産の仲介事業も行っていますので「家屋解体」だけでなく「家屋や土地の活用」もご相談いただけます。
空き家でお困りごとやお悩みがございましたら、ぜひワンツースリーにご相談ください。
