皆さん、こんにちは。神奈川県横浜市磯子区を拠点として、神奈川県・東京都内・埼玉県・千葉県・茨城県などで解体工事一式を手がけている株式会社ワンツースリーです。
地価が高い都市部の住宅では、リビングやシアタールームなどの用途で地下室を設けている場合があります。解体する建物に地下室が含まれている場合、どのように手順を踏むのでしょうか。また、解体にかかる費用はどの程度を見込んでおけば良いのでしょうか。
この記事では、地下室の解体にかかる費用相場や解体の手順などを解説します。解体を検討されている個人の方やオーナー様は、参考にしてみてください。
■地下室の解体にかかる費用相場
地下室の解体費用の目安としては、通常の解体費用に100～300万円ほどプラスすると考えて良いでしょう。地下室のタイプは、全体が地中に埋まっている「全地下型」と、天井高さの1/3までが地上に出ている「半地下型」があり、それぞれの解体費用は取り壊す建物の規模や面積・坪数などによって変わってきます。また、地下室の形状は「独立型」と「基礎一体型」の2つがあり、基礎一体型の方が解体費用は高くなる傾向にあります。
地下室を解体するには、通常の解体工事にかかる費用や廃材処分費用に加え、地下室部分の埋め戻し費用がかかります。地下室の壁はコンクリートでできており、確実に埋め戻しをしないと自然沈下や地面の割れなどの発生リスクが高まるためです。埋め戻しに使う素材のグレードによっても、解体費用は変動します。
解体する建物が狭小地に立っていて、重機や工事車両が搬入できないと、解体作業や資材の搬出入を手作業で行う必要があるため費用は高くなります。また、築年数が経った地下室は、建材にアスベストが含まれている場合もあり、解体前に専門業者による調査が必要です。この場合も、特別作業が発生するため解体費用が上乗せされます。
■地下室を解体する基本的な手順とは
地下室を解体するときは、先に地上部を解体してから地下室にとりかかるのが一般的です。どのような手順で解体作業を進めていくのか、基本的な流れをご紹介します。
〇地上部を解体する
最初に、一般的な解体と同じように、地上部を解体します。こうすることで、工事車両や重機の進入スペースおよび資材置き場などが確保可能です。
地上部を解体する範囲が狭い場合は、騒音や振動を軽減できる手壊し解体を選択する場合もあります。現地の状況に合わせた解体手法を、業者が適切に判断します。
〇地下部分の解体をする
地上部の解体が終わったら、地下部分の解体作業に入ります。基礎部分の防水層や断熱材などは全て撤去が必要です。基礎や外周壁などのコンクリート部分を解体・撤去するのか、またはそのまま残すのかは、解体後の使用計画によって異なります。
建物の解体後に土地の売却や建物の新築を予定している場合、コンクリートが残っているとトラブルになるだけでなく新しい基礎工事ができないため、必ず撤去しなくてはいけません。
〇埋め戻しを行う
地下室を解体したら、埋め戻し作業に入ります。作業に必要な埋め戻し材には、砂・火山灰・再生骨材などが使われるほか、近年では環境に配慮した高流動埋め戻し材の使用が増えています。
埋め戻し材を入れたのち、散水と転圧をして固めながら、地下室があった部分を埋めていきます。自然沈下を防ぐために、しっかりと固める作業が必要です。
〇整地をする
最後に、表面の埋め戻し材を平らにならし、土地の表面を整えます。解体後の使用計画に合わせた整地作業が行われます。作業終了後、立ち会いのもと確認したら、解体工事は完工です。
■工事に伴い必要となる手続きとは
地下室を含む建物の解体工事には、さまざまな手続きが必要です。手続きの多くは解体業者が行いますが、施主側が行うものもあるほか、手続きの流れを理解しておかなくてはいけません。
各手続きを怠ると、工事が遅れるだけでなく罰金が課せられる場合もあるため、手続きについて詳しく見ていきましょう。
〇工事依頼前に確認すべきこととは
延床面積が80m平方メートル以上の建物を解体するには、建設リサイクル法に関する届出をした業者のみが工事を施工できます。業者に依頼する前に、条件を満たしているか必ず確認しましょう。
〇工事着工前の手続き
工事着工前には、建設リサイクル法に関する届出・道路使用に関する申請・ライフラインに関する届出・アスベストに関する届出・近隣への説明など、多くの手続きが必要です。
・建設リサイクル法に関する届出
建設リサイクル法に関する届出は、施主側に義務付けられている手続きですが、解体業者が代理で手続きするケースも多いです。主な必要書類は以下の通りです。
● 届出書（所定の様式で作成されているもの）
● 別表（分別や解体等の計画を記したもの）
● 工事場所の案内図
● 設計図もしくは写真
● 配置図
● 工程表
● 委任状（解体業者が手続きする場合）
・道路使用に関する申請
道路上での作業が必要な場合は、管轄の警察署へ道路使用許可もしくは占用許可の申請を行います。主な必要書類は以下の通りです。
● 申請書
● 工事内容を記載した書類
● 道路の使用場所や目的が分かる図面
・ライフラインに関する届出
解体工事の直前まで住んでいた場合は、ライフラインを止める手続きも必要です。
使わなくなった電気・ガス・電話・インターネット回線などを含むライフラインの停止手続きが必要になります。
一般的に使用停止手続きは電話等でできますが、契約者本人しか行えないため手続きもれがないように注意しましょう。
なお、水道については解体工事中の水道代を施主様が負担する場合は解体工事後に停止手続きをすることになります。
次に、解体工事の際にはガスの地境撤去や電気メーター・引き込み線の撤去といった設備の撤去手続きも必要になります。
こちらの手続きも電話等ででき、かつ施主様から依頼をうけた第三者でも行えるので、解体工事業者が手続するケースも多いです。
ただし、大抵は申込から撤去されるまでに数日かかり、撤去がされないと解体工事が進まなくなるため
事前に誰が手配するのか明確にしておきましょう。
・アスベストに関する届出
解体する建物にアスベストが含まれていると、付帯工事に加えて届出も必要です。事前調査報告書や除去工事計画書など、現地の状況に合わせて業者が手続きを行います。
・近隣への説明
書類での手続きが済んだら、近隣住民の方へ解体工事について説明します。自治体によっては、解体工事に伴う説明会や標識の設置を条例で義務付けているところもあり、手続き方法も自治体ごとで異なります。
・工事完了後の手続き
解体工事完了後、1か月以内に施主が法務局へ建物の滅失登記申請をしなくてはいけません。申請に必要な書類作成や登記は、土地家屋調査士に代行依頼することも可能です。この申請により、解体した建物の固定資産税の納付義務がなくなります。
滅失登記申請に必要となる主な書類は、以下の通りです。
● 建物滅失登記申請書
● 登記簿謄本
● 現場が分かる案内図
● 取り壊し証明書（業者が発行する）
● 依頼した業者の登記事項証明書or印鑑証明書（業者が発行する）
●委任状・施主の印鑑証明書（(土地家屋調査士に依頼する場合）
滅失登記申請と並行して、工事現場の水道を止める手続きも忘れずに行いましょう。
地下室の解体工事は、多額の費用がかかるだけでなく、必要な手続きも多岐にわたります。スムーズに解体工事を行い、書類の手続きを進めるには、専門知識と技術を持ったプロの業者への依頼が安心です。解体工事のご用命は、経験豊富な株式会社ワンツースリーまでお気軽にお問い合わせください。
弊社は、建設業許可のうち「特定建設業許可（特-3）第80722号」を取得しております。この許可を取得している業者は元請け業務が多く、高額かつ大規模な工事実績が豊富な傾向にあります。各種届出や書類準備発行も柔軟に対応しています。また弊社には、石綿取扱作業従事者・石綿作業主任者・一般調査者が多数在籍しており、地下室にアスベストが含まれていた場合も適切に対処いたします。
産業廃棄物収集運搬許可を取得していることで、解体工事で発生した残置物の処理も、弊社で一貫してお受けできます。これにより、解体工事業者と回収業者を別々に探すといった施主様の負担も軽減可能です。
地下室の解体についてご相談がございましたら、年間180 件以上の解体実績を誇る株式会社ワンツースリーまでご連絡ください。
