皆さんこんにちは。神奈川県横浜市磯子区を拠点に、神奈川県・東京都・埼玉県・千葉県・茨城県で解体工事一式を手掛けている株式会社ワンツースリーです。
アパートを所有・経営している企業もしくは個人の方の中には、アパートの建て替えをどのタイミングで行えばいいのか、悩んでいる方も多いのではないでしょうか。また、アパートを建て替える前には解体工事が必要ですが、解体費用をできるだけ安く抑えたいと思っている方がほとんどでしょう。
本記事では、アパートの建て替えを考えるタイミングや、解体費用を安くする方法をご紹介します。建て替えの際に、ぜひ参考にしてみてください。
■アパートの建て替えを検討するタイミングは？
アパートの建て替えは、アパートの法定耐用年数やデザイン、老朽化の程度などを判断材料にしながら検討するのがおすすめです。検討する要素についてひとつずつ見ていきましょう。
・アパートの築年数が20年から30年経過した
建物の法定耐用年数は、構造ごとで異なります。国税庁が定めている法定耐用年数は、木造が22年、鉄骨造りは19年から34年（骨格材の厚みによって異なる）、鉄筋コンクリート作りでは47年です。
法定耐用年数は、建物の実際の寿命とは異なるものの、法定耐用年数を超えると減価償却はできません。このため、節税目的でアパートを経営している場合は、20年を超えたタイミングで建て替えを検討する場合もあります。
また、築年数が30年以上経過すると、建物の耐久性や耐震性に大きな不安を感じる時期を迎えます。特に木造アパートでは、耐震補強や改修などではカバーできない場合もあり、建て替えを検討する方が増えてくるのです。
・アパートのデザインや間取りが今のニーズと合わない
アパートの外観や部屋の間取りなどは、時代とともにニーズが変化し、今のニーズに合っていないと入居者は集まりません。例えば、バス・トイレ・洗面所が一体型となっているタイプは、入居者が魅力を感じなくなっています。水回りのみをリフォームするより、アパートを建て替えた方が費用対効果が高くなる傾向が見られます。
また、アパートの周辺環境が変わると、アパートを必要とする家族構成も変わります。アパートの周辺に核家族が増えてきたら、単身向けのアパートをファミリー向けのアパートに建て替えるのも対策のひとつです。
・リフォームではカバーできないほど老朽化している
アパートの築年数が経過すると、設備の劣化は避けられません。水回りや間取りを大幅にリフォームすると、入居率の向上が期待できる一方、多額の費用がかかります。
一般的に、アパートの対応年数はマンションよりも短く、建築費用もそれほど高くありません。大規模リフォームが必要になるほど老朽化しているのであれば、建て替えを検討した方が利益率が高くなるでしょう。
■アパート解体費用が高くなる3つの要因とは
アパートの解体費用は、同じ構造・間取りのアパートであっても全て同じ金額にはなりません。解体費用に影響する主な要因には、以下の3つが挙げられます。
・前面道路の幅
アパートの前面道路の広さは、解体費用に大きく関係します。道路が狭いと、大型のトラックが横付けできなくなり、作業日数と人件費が余分にかかるためです。
道路幅が2m未満の場合は重機が進入できず、作業員による手作業での解体となるため、さらに日数と人件費がかかります。これにより、解体費用が大幅に上がる可能性もあります。
また、周辺住民の安全な生活を守るために、ガードマンを配置する場合も、人件費が必要です。
・撤去工事の有無および処分する残置物の量
アパートの解体に付帯して必要となる撤去工事があると、費用は高くなります。具体的には、門扉・塀・樹木・貯水槽・浄化槽・外階段・駐車場・砂利などの撤去、電柱の撤去および移設が該当します。
解体後に発生した廃材や、アパートの室内にある残置物は産業廃棄物となります。処分には費用がかかるうえ、法律に基づく分類方法での適切な処分が必要です。廃棄物の処分費は、解体費用全体の半分を占める場合もあり、費用が高くなる大きな要因となっています。
・隣接する建物との距離が近い
隣接する建物との距離が近い場合、道路の幅が狭い場合と同様、費用がかかります。特に、建物同士の間隔が50cm未満であると、重機が使えず手作業での解体となるため、費用はさらに高くなります。
■アパート解体費用をできるだけ安くする4つの方法
アパートの解体費用は決して安い金額ではなく、まとまったお金が必要です。一方で、工夫次第で費用を抑えられる項目もあるため、方法を知っておくと役立ちます。ここでは、費用を抑える方法を4つご紹介します。
・複数業者の見積もりを取って内容を比較する
アパートの解体費用は、建物の構造や規模・立地によって異なります。解体工事を依頼する業者によって、工事にかかる金額は大きく異なるため、必ず複数の業者から見積もりを取ることが大切です。見積もりの金額だけで判断せず、見積もり内容を比較・精査したうえで業者を選ぶ必要があります。
解体工事業者によって、重機を自社で保有している会社やリースしている会社など、重機の調達方法はさまざまです。中には、下請けや孫請けに工事を発注している会社もあります。
見積もりの中で、解体費用の内訳と費用を詳細に記載している業者を選ぶのがおすすめです。
・できるだけ安く解体できる時期を選ぶ
12月から3月は解体業者の繁忙期にあたり、作業員の確保が難しくなるほか、価格交渉も困難になることで、業者によっては費用が高くなる可能性もあります。解体費用を抑えるには、閑散期にあたる初夏や秋口にスケジュールを立てるのがおすすめです。
見積もりを依頼する段階で、依頼先の解体業者の繁忙期を確認しておくと良いでしょう。
・自治体の制度に精通した解体業者に相談する
自治体によっては、アパートの解体費用を助成する制度を設けています。対象条件は自治体ごとで定められており、条件に合えば解体費用を抑えられる可能性があります。
自治体の制度を理解している解体業者であれば、対象条件や申請方法などについて詳しくアドバイスが受けられ、安心です。
■アパートの解体のご相談は株式会社ワンツースリーへ
アパートの解体や建て替え工事には、専門知識や技術が必要です。安全な工事を適正価格で施工するには、実績が豊富なプロの業者へ依頼しましょう。
株式会社ワンツースリーは、建設業許可のうち要件が厳しい「特定建設業許可（特-3）第80722号」を取得している解体工事業者です。手掛けている解体工事は年間180件以上と豊富な実績を誇り、アパートをはじめあらゆる建造物の解体工事をお受けいたします。
弊社は、解体で使用する車両や重機を自社保有しているほか、産業廃棄物収集運搬許可も取得しており、コストを削減しつつ迅速丁寧に対応できるのが強みです。アパートの解体工事は、構造ごとで特徴や注意点が異なりますが、弊社では構造に合った解体工事の手法を用いて安全に作業を進めてまいります。
室内残留物の片付けも同時にご依頼頂きますと、別々の業者に依頼するよりも大幅に費用を抑えることが出来ます。
アパートの解体時期に悩んでいる・解体費用がどのぐらいかかるのか知りたいなど、アパートの解体についてご相談がございましたら、お気軽に弊社までお問い合わせください。
