皆さん、はじめまして。神奈川県横浜市で総合解体工事からリフォーム全般まで請け負っている株式会社ワンツースリーです。
マンションを所有しているオーナーさんの中で、マンションの解体をいつ行えばいいのか、耐用年数や寿命はどのくらいなのかが気になる、という人もいるのではないでしょうか。
マンションの耐用年数は物件の構造によって決められていますが、耐用年数がきたからといってすぐに解体しなければならないというものでもありません。
本記事では、マンションの耐用年数や寿命について詳しく解説します。マンションの解体を考えているオーナーさんは、ぜひ参考にしてみてください。
■マンションの耐用年数は47年
マンションの構造として一般的なのは、鉄筋コンクリートでなので、耐用年数は47年と定められています。そもそも、耐用年数というものは寿命とは違います。
マンションには、法律で耐用年数が定められていて、耐用年数は税金などの計算上定められているものです。
耐用年数が過ぎたからといって、必ず解体しなければならないということではありません。もちろん、そのまま居住し続けることも問題はありません。
耐用年数は構造によって決められますが、マンションそのものの寿命ではないからです。
・マンション平均寿命は68年
マンションの平均寿命は約68年です。多くのマンションが取り壊されたり解体されたりしていますが、国から発表された資料によると、その平均的な年数は68年となっています。そのため、マンションの寿命は68年程度といえます。
■マンションの寿命を決める要素は？
マンションの寿命を決める要素には、以下の4つが考えられます。
・耐震性
・メンテナンス
・建材
・立地
マンションの寿命には、耐震性やメンテナンスだけではなく、使用する建材や立地なども影響します。それぞれどういったことで寿命が決められているのか、詳しくみていきましょう。
・耐震性
日本では、地震が発生することは珍しくありません。ときには、かなり強い地震が起こることもあります。そのため、耐震性が大きくマンションの寿命に関わります。
もともとマンションの耐震性に関しては、震度5強の揺れに耐えられる強さがあれば良いとのことで「旧耐震基準」が定められていました。
しかし、1981年に新しく「新耐震基準」が制定され、震度6強から7程度まで耐えられる作りにする必要が出てきました。そのため、耐震性に関する条件を満たしていないマンションを建て替えるケースも増えています。
・メンテナンス
マンションでは、メンテナンスが適切に行われているかどうかも、寿命に大きくかかわります。近年建てられているマンションは、長期計画がなされていて、きちんと定期的なメンテナンスも計画の中に組み込まれているため、安心できます。
ただし、ある程度築年数がたっているマンションは、建築当初に修繕計画などはないことが多く、何年もメンテナンスが行われていないマンションもあります。
適切なメンテナンスが行われていなければ、その分マンションの寿命も短くなってしまいます。
・建材
マンションの寿命を決める要素の一つに、建材があります。建材は建物を建てるときの素材のことであり、耐久性や耐候性の高い素材を使用していれば、それだけマンションの寿命も延びるでしょう。
マンションは、一般的にコンクリートが使われています。そのため、どのマンションも同じではないか、と思うかもしれません。
しかし、実は使われているコンクリートの質によってマンションの寿命が左右されます。具体的には、セメントに対する水の比率が重要であり、技術が進歩した近年のマンションは、ひび割れがしにくく、鉄筋がさびにくいコンクリートが使用されています。
古いマンションほど、コンクリートのひび割れが起きやすく、寿命が短くなる傾向にあるため、注意が必要です。
・立地
マンションの寿命には、立地も関係しています。マンションの壁は、日当たりが悪すぎれば常に湿った状態になり、カビやコケが発生します。
また、海沿いに建てられているのなら、塩分を含む強い風にさらされるため、外壁の劣化が進むでしょう。つまり、マンションが建てられている場所の条件によっては、マンションの寿命が短くなってしまう可能性があります。
■寿命を迎えた物件はどうなる？
どれだけ良い条件をそろえてマンションを建てたとしても、念数が経過すればやがて寿命を迎えるのは仕方のないことです。
寿命を迎えたマンションは、建て替えをするかマンションそのものを売却するか、または土地を売ってしまうかといった選択肢があります。
それぞれどういったメリットや注意点があるのかを、詳しくみていきましょう。
・建て替えをする
寿命を迎えたマンションは、新しく建て替えるという方法をとることができます。ただし、マンションはそれぞれの部屋を住人がお金を出して購入しています。
そのため、建て替えるにしても住人の賛成が必要です。最低でもマンションの住人の5分の4以上の賛成がなければ、建て替えをすることはできません。
また、建て替える場合はマンションの住人でお金を出し合う必要があるため、難しいのが現状です。
・物件を売却する
マンションが寿命を迎えてしまったら、マンション自体を売却するという方法もあります。一般的に寿命を迎えたマンションを買い取るのは、不動産開発業者です。
不動産開発業者は寿命を迎えたマンションをそのまま使うのではなく、解体して新しくマンションを建てることになります。
マンションを売却したら費用に関しては、住民で均等に分けて引っ越し費用に充てることになるでしょう。しかし、マンションの解体費用に関しては基本的に住民が出すことになります。
そのため、マンションを売却する場合には売却費用の中から解体費用が引かれます。マンションを売却して手元に残った費用が思ったより少ないと感じるのは、解体費用が抜かれているからです。
・土地を売却する
マンションの寿命がきてしまった場合に、マンションを解体して土地だけを売却するという方法もあります。マンションを売却しても土地だけを売却しても、どちらにしてもマンションの解体費用は売却金額から引かれる形になり、住民は引っ越しを余儀なくされます。
土地代から解体費用が引かれてしまうため、思ったより売却益が手に入らなかった、ということもあるため、事前に売却先としっかりと話し合う必要があるでしょう。
また、住民はマンションの解体が始まる前に引越し先を見つけておく必要があります。
■まとめ
今回は、マンションの耐用年数や寿命について詳しく解説してきました。マンションの寿命がきてしまったときには、マンションの解体をするのが一般的です。
なぜなら、お金を出し合って新しく建て替えるには、費用がかかりすぎるからです。しかし、マンションの解体をするには、「解体工事業」の許可を持っている業者でなくてはなりません。
また、大きなマンションの解体となると「建設業」の許可も必要となります。解体前には安全作業であることを確認し、重機災害や火災への備えや対策、しっかりした家屋調査もしなければならないでしょう。
中には無登録で、きちんとした調査や安全作業への対策などをしていない業者も存在するため、注意が必要です。マンションの解体に関しては、寿命を迎える前に早めに業者を探すなど、対策をしておくことが肝心です。
取り壊しが避けられないなら、複数の業者で見積もりを取り、信頼のおける業者に依頼することが大切です。
株式会社ワンツースリーは、木造住宅だけでなくテナント内装や鉄筋コンクリート造・鉄骨造のマンションなどの解体に関して、ご満足いただける工事を提供しています。
また、土地や建物などの不動産の仲介事業も行っています。ご要望があれば、トータルサポート可能な弊社にご相談ください。
